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楼市泡沫即将破灭有八大理由

发布时间:2019-08-14 16:18:49

楼市泡沫即将破灭有八大理由

房地产投资不是生产能力的投资,而是家庭、个人耐用品库存的增加。房地产泡沫催生的GDP毒性很大,是中国经济的大规模杀伤性武器。经历经济高速发展之后,中国所有支持房地产投资的基础性因素正在发生逆转,房地产泡沫破灭是铁律。

第一大理由:经济已开始进入下行周期

今年一季度GDP增速8.1%,连续第五个季度下滑。自1978年改革开放以来,中国经济一直在超长增长周期中运行。根据日韩的历史经验,其经济增长规律的周期在35年左右,中国现在也进入了这个时间段。

事实上,中国经济发展周期的拐点在2008年就出现了。但因美国金融危机的冲击,中国被迫意外推出4万亿财政、三年26万亿以上信贷救市的刺激计划,人为强行改变了应该显现的周期规律。

中国经济未来中长期的增长空间仍然巨大,且取决于未来中国更加彻底的市场化改革,而改革的动力则来自于经济增长下滑的压力。从这个角度看,经济下行和调整周期是必然的。

第二大理由:经济货币化和土地资本化已超额完成其历史使命

从货币和资本的角度观察,中国1978年的改革开放,是经济货币化、土地资本化、住房商品化和货币化、金融深化的过程。

我们以广义货币M2与国民生产总值GDP比值考察。通常来讲,M2与GDP的比率是衡量一国经济货币化程度的重要指标。该比率越高,经济货币化程度越高。从2011年底的比值看,M2:85万亿/GDP:47万亿,为1.8倍。该数据在美国为0.6倍,欧洲为0.8倍。从M2增速看,近十年年均增速是18%,而GDP增速仅有10%。从M2政策目标看,2011年目标是16%,实际结果13.6%,而去年GDP实际增长9.2%;今年M2政策目标为14%,而GDP增长目标为7.5%;今年一季度M2实际运行结果为12.6%、13

.0%、13.4%,GDP增长8.1%。通过以上数据可清晰表明,中国经济货币化和土地资本化过程已超额完成其使命,早到了应该回归的周期。

再从驱动货币发行的两个引擎观察:一个是地方土地财政撬动的信贷内生性投放,另一个是外贸顺差和资本顺差导致被动货币外生性投放。这两个驱动因素都开始熄火。

第三大理由:中国(人民币)资产价格进入下降趋势

近十年来,由于中国需求膨胀、美元汇率持续性下跌,房地产价格、大宗商品价格几乎上涨了十倍。从国际资本流向观察,美元指数从2002年121点下跌到2008年的71点,跌幅超过40%。这不仅是中国人民币资产价格暴涨的原因,也是新兴市场国家资产价格、通胀快速上升的原因。

中国经济下行和货币超发状态结束,加上美元汇率周期变动,内外多重因素共同影响,迫使人民币资产价格进入下降趋势,包括了全球大宗商品价格和新兴市场资产价格都进入下降周期。

第四大理由:中国信贷扩张周期开始转入收缩周期

经济超常发展伴随着的信贷高速扩张时期已经结束,接下来是收缩周期的来临。经济下行、货币发行缩减和资产价格下行,迫使银行开始缩减信贷,不再继续扩张信贷。

由于资产价格下行,目前市场存量贷款抵押物将出现缩水,银行会迫使贷款者补足抵押品或缩减贷款。

第五大理由:房价只涨不跌神话破灭、投资购房心理预期发生逆转

由于政府的调控政策起到了关键性作用,房价只涨不跌的神话已经破灭,前期恐慌性购房行为将消失。其次,投资者的心理预期已经开始逆转,开始寻找机会抛售以前的投资和投机房产。

第六大理由:住房供应能力与供应量已严重过剩

房价快速上涨乃至暴涨,市场普遍认为是供不应求造成的,应该加大供应而不是限制需求。事实证明这是一个极大的谎言。中国房价暴涨是源于投资和投机需求导致的,而不是供应问题。

第七大理由:房产税将取代限购令

目前中国房地产总市值已超GDP两倍以上,却没有针对房产持有环节税收,这是中国经济资源错误配置的一个根源。

开发商和住房投资者普遍认为,房价是中央调控措施打压下来的,一旦这些政策取消,房价还会反弹。未来征收房产持有税是大势所趋,也是全球通例。房地产不征税,很可能将会把中国经济引向泡沫型国家的行列。

第八大理由:高负债率将成为压垮房价和房企的最后一根稻草

近期,全国各地以各种方式消失的房企不少于500家。中国楼市库存量庞大,远超出土地储备的承载能力,破产抵债将会是最后的结局。

现实是,房企依旧在死扛。而高负债率将会是他们等来的压垮房价、房企自身的最后一颗稻草。同样,等待抄底的投资者也会输得很惨。事实上,抄底者须死掉几轮,中国楼市才会见底,这是投资品市场的铁律。

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